2024年4月開始！相続登記の義務化による変更点を解説

更新日:2024/10/28

相続登記とは、相続が発生した際に、被相続人（故人）から配偶者やお子さんといった相続人に財産の名義変更を行う手続きのことです。

この相続登記が”義務化”となります。義務化に伴い、期限以内に相続登記を行わなかった場合、過料が科されることになります。

この記事では、

・相続登記が義務化される理由、時期

・相続登記義務化の改正ポイント

・登記をしていない不動産がある場合の対処法

を中心に解説します。相続登記に不安を感じていらっしゃる方はぜひ参考にしてください。

相続登記はなぜ義務化されるの？

相続登記が義務化される理由は、所有者不明の土地が増加したことです。

これまでは相続登記が義務ではなかったため、手続きが面倒・土地の評価額が低いといった理由から相続登記を放置するケースが多くありました。

長期間、登記を放置していると、土地の所有者が誰なのか把握するのが困難になります。

土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分が難しく、周辺の土地の地価の下落や景観が悪化に繋がります。さらには、所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題も起こっています。

現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっており、長期間にわたって所有者不明の土地がこれ以上増えないように相続登記が義務化されることになりました。

相続登記はいつ義務化されるの？

2024年4月から相続登記は義務化されます。

法務省による不動産登記簿における相続登記がされていない土地調査をした結果（平成29年法務省調査）最後の登記から50年以上経過している土地の割合は大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%という結果がでています。

さらに、地籍調査における土地所有者等に関する調査（平成30年版土地白書114頁参照）では不動産登記簿のみでは所有者の所在が確認できない土地の割合は約20.1%と、長期間にわたって登記されていない土地は、現に所有者がわからなくなっているか、将来所有者がわからなくなる可能性が高いと考えられます。

本来であれば相続が発生したら相続登記（不動産の名義変更）を行わなければなりませんが、以下のような事情から相続登記の手続きを放置していることが多くあります。

・日中は忙しくて市役所や法務局に行く時間がなく

・相続登記は義務ではないのでやらなくてよいと思っている

・相続人全員の同意が求められるなど手続きが煩雑で司法書士費用もかかる

・相続人同士で揉めていて、誰が土地を相続するのか決まっていない

このような事情で相続登記を放置してしまうことで、「誰の土地なのか把握できない」「所有者の名前が判明しても居所が不明」という問題が発生しているのが現状です。

所有者不明の土地を所有、相続するデメリットとは？

所有者不明の土地を所有するとどんなデメリットがあるのでしょうか。以下で詳しく解説していきます。

デメリット1：土地の売却ができない

所有者不明の土地を所有するデメリット1つ目は、「土地の売却ができない」可能性があることです。

あなたは土地を購入する立場だとします。所有者不明の未登記の土地を安心して購入することができるでしょうか。

相続登記や住所変更登記が放置されおり、登記簿で売主の名義が確認できなければ、土地の購入希望者は不信感を抱き取引に応じてくれないケースが考えられます。

不動産を売却したいとお考えであれば、相続登記をした上で売却をすすめる必要があります。

デメリット2：所有者不明の土地は有効活用が難しい

所有者不明の土地を所有するデメリット2つ目は、「土地の有効活用がしづらい」ことにあります。

土地を取得したり利用したりするためには、所有者の同意が必要です。つまり、所有者を明らかにしなければなりません。

登記簿から所有者が判明しない所有者不明の土地は、

・所有者を見つけるのに手間がかかる

・所有者の同意を得るために手間がかかる

このような理由から、土地の有効活用の妨げとなってしまいます。

相続登記を放置した所有者不明の土地の多くは、登記簿の名義人が「亡くなった故人」のままです。

所有者が死亡した土地は相続人が共同で相続すると法律で定められており、名義人(故人)の相続人を探し出す必要があり、名義人の相続人を探し出すには名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

もし相続人が死亡していれば、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本も取得しなければなりません。

長期間にわたって相続登記が放置されていた場合、相続人を十数人も調べなければならないケースもあり、相続人を確認する上でも戸籍収集には時間がかかります。

また、所有者不明の土地の実質的な所有者（名義人の相続人）を探し出したとしても、次にこれらの相続人の全員と交渉して同意を取り、相続手続きを進める必要があります。

デメリット3：正しく相続できない可能性

所有者不明の土地を所有するデメリット3つ目は、「正しく相続できない」ケースがあることです。

被相続人の相続登記がなされていない物件の共有持ち分を保有していたとしても、長期に渡り相続登記が放置されているケースでは、どのくらいの持ち分なのかを不動産登記簿によって確認することができません。そもそも持分を保有していない可能性もあります。

遺言書があったとしても、相続対象となる財産を正しく指定できないとして遺言の内容の一部が無効になってしまうことがあります。

相続登記の義務化に伴う改正ポイント

①相続登記が義務化

2024年4月から相続登記が”義務化”されます。

相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び相続で不動産取得を知った日から、3年以内に不動産の相続登記（名義変更）をしなければなりません。

相続登記は、遺言などの遺贈による所有権の取得者も同様です。

②3年以内に相続登記をしないと10万円以下の過料

相続登記が義務化された後に、相続登記を放置すると罰金が科される可能性があります。

具体的には「10万円以下の過料」が科される可能性があります。過料は罰金とは異なり犯罪ではありませんので前科はつきませんが、お金を取り立てられる金銭的な行政罰です。

相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしないと10万円以下の過料の対象となりますので注意してください。

③相続人申告登記制度が新設

今回の法改正では、”相続人申告登記制度”が新設されます。

相続人申告登記制度とは、相続の申請しなけばならない人が「私が不動産の相続人です！」と申し出て登記をすることです。法務局の登記官に対して申告をします。

この制度は、相続で不動産取得を知った日から3年以内に登記ができない事情がある場合に適応されます。

期限内に協議が終わらない見通しであれば、事前に申告をすることで、相続登記の義務を履行したものとして認めてもらえます。

相続人申告登記を申請すると、登記官はその不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を付記します。この時点では正式な相続登記ではありません。

その後、相続人が確定したら、確定したその日から3年以内に正式な相続登記（名義変更）をする必要があります。

正式な相続登記より負担が軽くなるので、すぐに相続登記ができない事情がある場合は相続人申告制度を利用しましょう。

④遺産分割後の名義変更登記も義務化

相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしなければなりません。

しかし、事情があり相続の登記が期限に間に合わない場合には、相続人申告登記あるいは民法で定める法定相続人が法定相続分で一度登記する必要がありました。

どちらの手段にせよ、申請したとはいえ”仮”状態といえます。申請内容と遺産分割後の内容が異なるいう事態の発生も考えられます。

そのため、遺産分割協議等で遺産分割が確定した後、遺産分割で不動産を取得した相続人は、相続した不動産の名義変更（相続手続き）を行わなければなりません。

遺産分割後の名義変更も、遺産分割の日から3年以内に行わなければならないので注意してください。

ちなみに、期限に間に合わない場合は手間と費用のかからない、新設された相続人申告制度がおすすめです。

⑤相続登記の一部が簡略化

相続登記の義務化に伴い、名義変更手続きが簡略化されます。

これまでは、相続人全員の協力がなければ名義変更手続きを行うことができませんでした。

ですから、非協力的な相続者がいると名義変更を行うことができず、登記義務化に対応するのが困難となります。

これを踏まえ今回の法改正で、名義変更を簡略化し手続きをスムーズに行えるようになりました。名義変更簡略化について2つのケースを解説します。

・1つ目のケース：被相続人（故人）が相続財産を遺贈する内容を残していた場合

不動産の遺贈を受ける者は、法定相続人全員または遺言執行書の協力のもと名義変更手続きをしなければなりませんでした。協力が得られなければ手続きができませんので、遺贈を受ける者が単独で申請可能となりました。

・2つ目のケース：法定相続分の相続登記後、遺産分割による名義変更登記の必要がある場合

このケースも、他の法定相続人全員の協力があって初めて名義登録が可能でしたが、不動産の取得者単独で手続きができるようになりました。

⑥法務局が死亡情報を登記できる

法務局は、住民基本台帳ネットワークシステムのデータをもとに、死亡情報を登記できるようになりました。

登記簿上の所有者が死亡していると把握した場合、法務局（登記官）の判断で死亡情報を登記します。

故人（被相続人）の死亡情報は登記されますが、相続登記が完了されたわけではありません。相続人が相続登記を必ずしなければなりませんのでご注意ください。

現在未登記の不動産も対象の見込み

現在、相続登記がなされていない不動産も対象にすることがありますので、現時点で相続登記の手続きが完了していないものも対象となる可能性もあります。

まずはご自身やご家族で不動産書所有していれば、相続登記がしっかりと手続きがされているかを確認する必要があります。

現在の登記について調べる手段は、法務局で不動産登記の全部事項証明書を取得するか、登記情報を取得できるインターネットサービス(有料)があります。

もし相続登記ができていないなら早めの対策が必要

相続登記の義務化により過料が科されてしまうことはもちろん、それ以外にも以下のようなデメリットがあります。

・相続登記義務化後、お子さんやお孫さんに迷惑をかける

・未登記の不動産を売却したり、担保にできなくなる可能性がある

・相続人の中に借金を抱えている人がいた場合、不動産を差し押さえられるリスクがある

相続登記は司法書士ではなくご自身でも手続きすることが可能です。

しかし、長期間に相続登記を放置していた可能性がある場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。相続人の探索や戸籍収集には手間がかかるからです。相続人が多い場合も手続きが煩雑なため司法書士への依頼がよいですよ。

また、仕事の都合で、日中に市役所や法務局へいけない人も司法書士へ依頼することをおすすめします。

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